日別アーカイブ: 2026年6月16日

 

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー、ミーの3匹と一緒に、読谷の皆様に一番正直で、一番親切な不動産会社を目指して元気に営業しております！

これまで2回にわたって、住んでいた家や実家を売るときに税金がガツンと安くなる「3000万円の特別控除」について、本当の合格ラインや必要書類をお話ししてきました。

おかげさまで地主様からも「勉強になったさぁね〜」と大好評なのですが、実は、この特例について最後にして最大の勘違いをされている方が非常に多いんです。

それは、 「三ツ星さんの言う通りに手続きして、計算したら税金が0円になったよ！じゃあ、もう何もする必要はないさぁね？」 という思い込みです。

結論から言います。税金が0円になったとしても、絶対に「確定申告」をしなければいけません！ これを知らずに放っておくと、後から税務署から恐ろしい通知が届くことになります。今回はその理由と、具体的な手続きの流れを分かりやすく解説します。

1. 「確定申告をする」のが、特例を使うための絶対ルールです

税務署というところは、「あなたが心の中で計算して0円になったこと」を知りません。

国税庁のルールでは、「確定申告書を出してくれた人だけ、3000万円安くしてあげるよ」ということになっています。

もし、「税金がかからないから、何も出さなくていいや」と放ったらかしにしていると、数ヶ月後に税務署から、 「あなたが売った土地の税金、3000万円の引き算をしない状態で、満額で何百万円もかかっていますよ。今すぐ払いなさい！」 という、ペナルティ付きの恐ろしい請求書（お尋ね）が届いてしまうのです。

「0円だからこそ、申告が必要」――これだけは絶対に忘れないでくださいね。

2. いつ、どこで、どうやって手続きするの？

手続きのタイミングは、マイホームが売れた「翌年の2月16日〜3月15日」の間です。

読谷村の物件であれば、基本的には58号線を少し南に下がったところにある「沖縄税務署」が管轄になります。

手続きの流れは大きく分けて3つのステップです。

• ステップ①：証拠書類を集める ・売買契約書のコピーや、・法務局で取る登記簿謄本、そして前回お話しした・「沖縄電力や読谷村の水道課から取った、本当に住んでいた証拠（利用明細）」などを揃えます。

• ステップ②：確定申告書を出して完了（利益が3000万円以下の場合） 書類を揃えて「特例を使います」という申告書を税務署に提出します。最近はスマホやパソコンから自宅でパパッと出せる「e-Tax（電子申告）」がとても便利です。利益が3000万円ぴったり、あるいはそれ以下であれば、この提出だけで終わりです。お金を払う必要はありません！

• ステップ③：超えた分だけ税金を納める（利益が3000万円を超えた場合） もし、実家がものすごく高く売れて、経費を引いた利益が3500万円だった場合は、3000万円を超えた「500万円分」に対してだけ税金がかかります。その分の税金だけ、3月15日までに銀行やコンビニで納付します。

三ツ星不動産からの、正直なメッセージ

不動産を売るという大仕事は、「買主様が見つかって、お金が振り込まれたら終わり」ではありません。 次の年の春に、しっかり確定申告を無事に終えるまでが本当のゴールです。

ネットの一括査定や、売ることしか考えていない不誠実な不動産屋は、契約が終わったら「あとは税理士さんに自分で聞いてくださいね〜」と冷たく手を引いてしまうことがよくあります。

ですが、私たち三ツ星不動産は、行政書士としての法律知識をフルに活かして、売却のご相談から、この最後の「確定申告の準備」まで、ずっとお客様の隣に並走してサポートいたします。必要であれば、地元の信頼できる税理士の先生を繋ぐことも可能です。

「売った後まで、絶対に後悔させない、迷わせない」

それが、私たちが読谷村の皆様にお約束する「正直・親切」のカタチです。 大切な資産の処分で少しでも不安なことがあれば、いつでもシロ、ブー、ミーの3匹と一緒に、比謝のオフィス（ピオニエーレ101号）でお待ちしております。美味しいお茶を飲みながら、まずはゆっくりお話ししましょうね。

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬の3匹のワンちゃんたち（シロ、ブー、ミー）と一緒に、正直・親切な営業を心がけております。

前回は、住んでいた家を売るときに税金がゼロになる「3000万円の特別控除」という、とてもお得な特例についてお話ししました。

前回の記事を出したところ、お客様からさらに一歩踏み込んだ、こんな鋭いご質問をいただきました。 「もう別の場所に引っ越して空き家になっているんだけど、『住んでいた』ってどうやって証明するの？ 住民票を実家に戻しておけばセーフ？」

これ、実は多くの方が勘違いをしていて、後から税務署に怒られて何百万円も損をしてしまう「一番危ない落とし穴」なんです。 今回は、行政書士（法律のプロ）でもある代表が、税務署が見ている本当の合格ラインを正直にお話しします！

1. 税務署は「住民票の住所」だけでは信じてくれません

結論から言います。 「住民票だけ実家に置いてある（戻した）」という状態では、3000万円の税金控除は100%認められません。

税務署というところは、書類上の住所ではなく、「その人が本当にそこで毎日ご飯を食べて、寝泊まりして、生活をしていたか（居住の実態）」を、ものすごく厳しくチェックしてきます。

「売るためだけに、数ヶ月だけ住民票を移したフリをしたな」と見なされると、特例が取り消されるだけでなく、重いペナルティの税金が追加で請求されることだってあるのです。

2. 「本当に住んでいた証拠」って、どう出すの？

では、すでに別の場所に引っ越していて、実家が空き家になっている場合、どうやって「住んでいました」と証明すればいいのでしょうか？

そこで最強の証拠になるのが、みなさんの生活の跡、つまり「ライフラインの使用明細」です。

• 電気（沖縄電力）

• 水道（読谷村の上下水道課）

• プロパンガス会社

住んでいれば、必ず毎月メーターが回りますよね。「電気も水道も、日常的にこれだけ使っていました」という実績こそが、税務署がぐうの音も出ない一番の証明書になります。

3. 「そんな昔の明細、捨ててしまったさぁね…」という方へ

ここで代表からの「正直アドバイス」です。 「1年前の電気代や水道代の紙なんて、全部捨ててしまった！」という方、全く心配いりません。

沖縄電力や、読谷村役場の上下水道課、ご契約のガス会社に連絡（またはWEB申請）すれば、過去1〜2年分の「使用量・お支払い実績の証明書」をちゃんと再発行してもらえる仕組みがあります。

「書類を無くしたから、もう税金の優遇は受けられないんだ…」と諦める必要は、一切ありませんよ！

三ツ星不動産からの、大切なメッセージ

ただし、電力会社や役場の窓口からこれらの証明書を発行してもらうには、数日から1週間ほど時間がかかります。

不動産が売れて、確定申告の直前になってから「書類が足りない！」と慌てて集めるのは本当に大変です。

だからこそ、読谷村にある大切なご実家や土地を「売りたいな、どうしようかねぇ」と考え始めたら、まずは早い段階で私たちにご相談ください。

私たちは、単に物件を売るだけでなく、行政書士としての法律知識をフルに活かして、こういった「後から困る税金の手続きや書類集め」まで、最初から並走してサポートいたします。

複雑なお話も、美味しいお茶を飲みながら、一からゆっくり分かりやすくお答えします。 3匹のワンちゃんたちと一緒に、皆様からのご相談を心よりお待ちしております！

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 今日も3匹の愛犬たち（シロ、ブー、ミー）と一緒に、元気に営業しています。

さて、四期目を迎えた当社の窓口や、読谷村役場でお客様から一番多くいただくご相談、それが…… 「読谷にある古い家（または土地）を売りたいんだけど、税金ってどれくらい引かれちゃうの？」 というお金のお話です。

「せっかく先祖代々の土地が売れたのに、後から恐ろしい額の税金が請求されたらどうしよう……」と不安になりますよね。

そこで今回は、全員が宅建士であり、代表が行政書士（法律のプロ）でもある三ツ星不動産が、読谷村で不動産を売るときの「税金の基本」を、どこよりも正直に、分かりやすく解説します！

1. 不動産を売って「利益」が出たら、税金がかかります

まず知っておいていただきたいのは、売った金額のすべてに税金がかかるわけではない、ということです。

税金（譲渡所得税といいます）がかかるのは、

【 売れた金額 】ー【 その土地を買ったときの金額 ＋ 経費 】＝『 利益（プラス） 』 が出たときだけです。

「大昔に親が買った土地だから、いくらで買ったか分からないさぁ……」という場合も大丈夫です。読谷村の物件でもよくあるケースですが、その場合の計算方法もしっかりありますので、まずは焦らず私たちにご相談くださいね。

2. 「3000万円までは税金がゼロになる」魔法の特例も！

「実家を売りたいけれど、税金が高そう」と悩んでいる方に、ぜひ知ってほしいお話があります。 自分が住んでいた家（マイホーム）を売る場合、なんと「利益の中から3000万円までは税金を免除しますよ」という、ものすごくありがたい特例（3000万円の特別控除）があるんです。

つまり、読谷村のご自宅を売って、利益が2000万円出たとしても、この特例が使えれば税金は0円になります。

ただし！これには「住まなくなってから3年目の12月31日までに売ること」など、いくつか細かい法律のハードルがあります。タイミングを1ヶ月ズラしただけで、何百万円も損をしてしまうことがあるのが、不動産税金の怖いところです。

【三ツ星不動産の、正直アドバイス】

ネットの一括査定サイトなどで「あなたの土地は〇千万円で売れます！」という甘い言葉だけを見て、税金のことを考えずに契約してしまうのは、非常に危険です。

私たちは、ただ高く売るだけでなく、「最終的に、税金を引いたあと、お客様の手元にいくら残るのか」という一番大切な着地点まで、行政書士の法律知識を活かして、最初から「正直」にお伝えします。

「役場の手続きのついでに、ちょっと聞いてみようかねぇ」という感覚で大歓迎です。 複雑な税金のお悩みも、まずは三ツ星不動産へ安心してご相談ください。美味しいお茶をご用意して、お待ちしております！