日別アーカイブ: 2026年6月19日

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、正直で親切な不動産情報をお届けしております！

前回のブログで、今月（2026年6月）に土地や実家を売ったA様を例に、「今すぐ集めるべき確定申告の書類リスト」をお話ししました。

おかげさまで「クリアファイルを用意して領収書をまとめたさぁ〜」という嬉しいお声もいただいているのですが、次に地主様からよく聞かれるのがこの質問です。

「三ツ星さん、集めた書類を持って、最後は読谷村役場に行けばいいの？それとも税務署？」

これ、実は大手の不動産営業マンでも間違えて案内することがある、とても大事なポイントなんです。

結論からお伝えすると、不動産を売ったときの申告は、役場ではなく「税務署（沖縄税務署）」に行くのが大原則です！

今回はその理由と、来年の春に税務署の恐ろしい大行列に並ばなくて済む「賢い裏ワザ」を、行政書士でもある代表が正直に解説します。

1. なぜ「読谷村役場」ではなく「税務署」なの？

確定申告の時期になると、読谷村役場でも特設の受付会場が作られますよね。「近いし、いつも行っている役場の方が安心さぁ」と思う気持ちはとてもよく分かります。

しかし、役場の窓口は主にサラリーマンの医療費控除や、年金をもらっている方の申告など「比較的シンプルな計算」を想定して準備されています。

一方で、土地や建物を売ったときの計算（譲渡所得）や、「3000万円特別控除」のような専門的な特例は、法律のルールがとても複雑です。 そのため、せっかく書類を持って役場に行っても、「これは専門的な計算が必要なので、58号線を下がって沖縄税務署に行ってくださいね〜」と言われて、二度手間になってしまうケースが本当に多いのです。

ですから、不動産を売ったときは、最初から管轄である「沖縄税務署」を目指すのが確実です。

2. 来年の春に「何時間も並ばない」ための2つの裏ワザ

とはいえ、2月〜3月の確定申告シーズンの沖縄税務署は、お正月の初詣かと思うくらいもの凄く混み合います。大切な地主様が何時間もパイプ椅子に座ってヘトヘトになってしまうのは、私たちも心が痛みます。

そこで、税務署の行列を完全にスルーできる2つの賢い裏ワザをご紹介します。

【裏ワザ①】「郵送」でポストにポイッと出す

わざわざ窓口に並ばなくても、お家で完成させた確定申告書と、集めた証拠書類（売買契約書のコピーなど）を封筒に入れて、沖縄税務署宛てに郵送で送るだけで手続きは受け付けてもらえます。これなら、お家から一歩も出ずに完了です！

【裏ワザ②】スマホやパソコンからデータで送る（e-Tax）

いま、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」というホームページがものすごく進化しています。 画面の指示に従って、売れた金額や仲介手数料をパチパチと打ち込んでいくだけで、なんと「3000万円の引き算」までシステムが自動で正確にやってくれるんです。完成したら、そのままスマホからボタン一つで税務署へ送信（電子申告）して終わりです。

三ツ星不動産からの、一番正直なメッセージ

不動産を売るという人生の一大イベントは、「買い手が見つかって、お金が振り込まれたら終わり」ではありません。 次の年の春に、この確定申告を無事に終えて、税金の手続きがすべて完了するまでが本当のゴールです。

多くの不動産屋は、売買契約が終わったら「あとは税理士さんに自分で聞いてくださいね〜」と手を引いてしまいますが、私たちは違います。

代表自身が法律のプロ（行政書士）ですので、売却のサポートはもちろん、

「来年の春、パソコンの操作や書類の書き方が難しければ、うちのオフィスに資料を持ってきてくださいね。美味しいお茶を飲みながら、一緒に画面を見ながら申告書の作成をお手伝いしますよ！」

というところまで、地主様に徹底的に寄り添います。（只今勉強中ですが…(^^♪）

「売りっぱなしにしない、最後の1歩まで絶対に迷わせない」

それが、三ツ星不動産が読谷村の皆様にお約束する「正直・親切」のカタチです。 新しくなった「字ときわ」のオフィスで、シロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、皆様のご相談をいつでもお待ちしております。まずはゆっくり、安心できるお話をしましょうね。

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、地元の皆様へ正直で親切な不動産知識をお届けしております！

先祖代々の土地や、親から引き継いだ軍用地、実家などを大切に守ってきた読谷村だからこそ、売却のご相談を受けるときに一番多いお悩みがこれです。

「親から相続した（あるいは生前贈与された）土地を売りたいんだけど、親が大昔にいくらでその土地を買ったのか、契約書も何もないから全然わからないさぁね……」

結論から言います。買ったときの契約書がなくても、あきらめて高い税金をそのまま払う必要はありません！

今回は、行政書士としての法律知識を活かして、大昔の契約書がない相続土地を売るときに、税金で大損しないための具体的な解決策を正直に解説します。

1. 【大原則】相続した土地の税金は「親の条件」を引き継ぐ

まず知っておいていただきたいのは、税金のルールでは「亡くなった親（またはおじいちゃん）が、その土地を最初に買い取ったときの金額」が、そのままあなたの「買った金額（取得費）」になる、ということです。

あなたが相続手続きのときに払った費用などは関係なく、あくまで「大昔に親がいくらで買ったか」が勝負になります。

「じゃあ、その親の契約書がない場合はどうなるの？」というときのために、3つの解決策があります。

2. 契約書がないときの3つの解決策

① 【王道】「売れた金額の5%」を買い取った金額にする

国税庁が決めている一番ポピュラーなルールです。どうしても買った金額が分からない場合、「売れた金額の5%」で買ったことにして計算していいよ、ということになっています。

• 例えば： 土地が2,000万円で売れた場合、その5%である100万円が「親が買った金額」になります。

• 注意点： これを使うと、残りの1,900万円がすべて「儲け（利益）」とみなされてしまうため、そのままでは税金が非常に高くなってしまいます。

② 親の引き出しから「当時の相場」が証明できる古い紙切れを探す

契約書そのものが無くても、当時の金額が客観的に証明できれば、税務署に認めてもらえるケースがあります。

• 親の古い「通帳のコピー」（当時、土地代金として大金が引き落とされた履歴）

• 売り主からもらった手書きの古い「領収書」

• 当時の不動産のパンフレットや、路線価などの公的データから逆算する方法

「あきらめて高い税金を払う前に、まずはじいちゃんの古い金庫や引き出しを、私と一緒に泥臭く探してみましょうね！」とお伝えしているのは、この1枚の紙で税金が何百万円も変わるからなんです。

③ 不動産鑑定士に「鑑定評価」をしてもらう

少し費用はかかりますが、不動産の専門家（不動産鑑定士）の先生に依頼して、「この土地の当時の価値は〇〇万円だったはずだ」という公的な証明書を作ってもらい、税務署に提出する方法もあります。

三ツ星不動産が教える、最大の「裏ワザ」

もし、古い紙切れも見つからず、①の「5%ルール」になってしまって大きな利益（儲け）が計算上出てしまったとしても、まだあきらめないでください。

ここで、一昨日にお話しした「3000万円特別控除（税金が0円になる特例）」を組み合わせるのです！

たとえ契約書がなくて「利益が1,900万円」になってしまったとしても、マイホームや相続した空き家の特例が使えれば、その1,900万円の利益を丸ごと0円に相殺して、税金を完全にゼロにすることができます。

大手の一括査定サイトや、売るだけの不動産屋は「契約書がないなら5%ですね」と冷たく終わらせがちですが、私たちは行政書士の法律知識をフルに活かして、特例が使えるかどうかまでトータルであなたに寄り添います。

大切な先祖代々の土地だからこそ、最後まで守り抜く

不動産を売るということは、大切な資産を次の世代へ繋ぐ大切な儀式です。 「古い土地だから税金が怖いさぁ…」と一人で悩まずに、まずは新しくなった「字ときわ」のオフィスへお気軽にお持ち込みください。

複雑な相続や昔の書類の整理も、美味しいお茶をご用意して、看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒にお待ちしております！

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、正直・親切な情報をお届けしております！

つい先ほど、オフィスであるお客様から、非常に素晴らしいご質問をいただきました。 「今月（2026年6月）に土地を売ったんだけど、来年の確定申告に向けて、今から何を準備しておけばいいの？」

これ、本当に素晴らしいタイミングのご質問です！ 不動産を売った確定申告は「来年の春（2027年春）」なので、まだ先のことのように思えますよね。しかし、「売却した直後の今しか手に入らない書類」や「今キープしておかないと無くしてしまう領収書」が山ほどあるんです。

直前になって「書類がない！税金が安くならない！」とパニックにならないために、行政書士でもある代表が、今すぐカバンや引き出しに確保すべき「確定申告の準備リスト」を正直に解説します！

【今すぐ保管！】確定申告で税金を安くするための「3つの神器」

土地が売れたときに残る書類や領収書は、すべて「税金を安くするための経費（譲渡費用）」として国に認めてもらうための最強の武器になります。今すぐ一つのクリアファイルにまとめて保管してください。

① 売ったとき・買ったときの「売買契約書」

• 今月売った契約書： 手元にあると思いますが、絶対に無くさないでください。

• 昔その土地を買ったときの契約書： これも大事です！「いくらで買ったか」が分からないと、売った金額のほとんどが儲け（利益）とみなされ、高い税金がかかってしまいます。「おじいちゃんの代の土地だから契約書なんてないさぁ…」という方は、今すぐ三ツ星不動産へご相談ください。別の証明方法を一緒に探します！

② 仲介手数料などの「領収書」

不動産会社に払った仲介手数料の領収書は、立派な経費になります。他にも、売るためにかかった以下の領収書はすべて保管してください。

• 測量費の領収書（隣の土地との境界をはかるために払ったお金）

• 建物の解体費の領収書（古い実家を壊して更地にして売った場合）

• 契約書に貼った収入印紙の領収書

③ 前回のブログでもお話しした「ライフラインの利用明細」

別居している実家を売った方で、「3000万円の特別控除（税金0円の特例）」を使いたい方は、沖縄電力や読谷村役場の上下水道課から「直近までちゃんと使っていた実績（使用量の明細）」を今のうちに手配するか、当時の領収書を保管しておきましょう。時間が経つと、再発行の手続きがどんどん面倒になります。

代表からの「正直アドバイス」：2026年中に売った方は、今すぐファイルを1個作って！

不動産の確定申告に必要な書類は、一般的なサラリーマンの医療費控除などとはワケが違います。書類が1枚足りないだけで、数十万円、下手をすれば何百万円も税金が変わってしまうのが不動産の世界です。

今月（2026年6月）に無事にお引き渡しが終わったA様、本当におめでとうございます！ まずは「確定申告用」と書いたクリアファイルを1冊用意して、関係する紙をすべてそこに放り込むことから始めてみてください。これだけで、来年の春の安心感が100倍変わります。

「この領収書って経費になるのかねぇ？」「昔の契約書がなくて困っているさぁ」という方は、書類が迷子になる前に、ぜひ新しくなった「字ときわ」の私たちのオフィスへお持ち込みください。

行政書士の法律知識を活かして、代表がその場で「これはいるやつ、これはいらないやつ」と、美味しいお茶を飲みながら一緒に整理させていただきます。

シロ、ブー、ミーの3匹と一緒に、皆様の「売りっぱなしにしない、最後まで安心な売却」を全力でサポートいたします！