ブログ｜三ツ星不動産株式会社

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、どこよりも正直な情報をお届けします。

前回のブログで「子どもや孫の家づくりのために、1,000万円までプレゼントしても税金がタダになる特例」をお話ししました。 それを読んだ地主様から、早速オフィスにこんなお電話がありました。

「三ツ星さん、良いことを聞いたさぁ！じゃあ、私が持っている読谷村の土地（またはアパート）を、そのまま子どもの名義に変えてあげても1,000万円まで無税になるわけ！？」

これ、本当に多くの方が勘違いしてしまう、超・危険な落とし穴なんです。

ハッキリ言います。 「土地や建物の現物をそのまま『はい、あげるよ』と名義変更しても、あの1,000万円無税の特例は1ミリも使えません！」

あの特例は、国が「若い世代に家を建てて経済を回してほしい」という目的で作ったため、対象は【現金（お金）】の贈与だけ、とガチッと決まっているんです。もし知らずに土地をそのまま名義変更してしまうと、後から税務署から莫大な贈与税の請求書が届いて大パニックになります。

「じゃあ、土地やアパートを今すぐ子どもに譲る方法は無いの？」と思った地主様、安心してください。 宅建士である私たちが、提携する法律チームと一緒に必ずご案内している「もう一つの強力な武器」があるんです！

最大2,500万円まで無税になる「相続時精算課税制度」とは？

現金ではなく、土地やアパートそのものを今すぐ無税で子どもに引き継ぎたいときは、「相続時精算課税（そうぞくじせいさんかぜい）制度」という国のルールを使います。

これは簡単に言うと、 「60歳以上の親（または祖父母）から、18歳以上の子ども（または孫）へ不動産をプレゼントする場合、なんと最大2,500万円までは贈与税を【一円も払わなくていいですよ】」という驚きの制度です。

「えっ！そんな美味い話があるわけ！？」と思いますよね。 はい、ただしこれには「仕組み」があります。これは税金が完全に消えるわけではなく、「今かかる高い贈与税をゼロにする代わりに、将来、親が亡くなった時の『相続税』の計算のときに、その不動産を合算してまとめてパズルを合わせましょうね」という、税金の「後回しルール」なんです。

沖縄の多くの地主様の場合、将来の相続税がそもそもかからない範囲（基礎控除内）に収まるケースが多いため、この制度を使うことで、一円も税金を払わずに今すぐ土地や建物の名義を子どもに変えることができるんです！

【特にアパートオーナー様必見】この制度の本当の凄さ

この制度、実はアパートや軍用地を持っている地主様にとって、とんでもないメリットがあります。

今すぐアパートの名義を子どもに変えるということは、「明日から入ってくる毎月の家賃収入（利益）が、そのまま丸ごと子どもの口座に入るようになる」ということです！

親御様の手元にお金があると将来の相続財産が増えてしまいますが、今のうちに入口を子どもに変えてあげることで、親の財産を増やさず、我が子へ最高の仕送りを残してあげることができます。これが、法律を味方につけた一番賢い資産の譲り方です。

三ツ星不動産が「一番おトクな分け方」をシミュレーションします

「うちの土地、そのまま子どもにあげたら将来の税金はどうなる？」 「一度三ツ星さんで売却して現金にしてから分けるのと、どっちがおトク？」

不動産の種類やご家族の状況によって、一番税金が安くなるルートは一人ひとり全く違います。

だからこそ、私たちは最初の段階から、当社の信頼できる提携専門家チーム（司法書士・税理士・行政書士）とガッチリお手を組んで、あなたのご家族にとって「一番手出しが少なくて大安心な方法」をワンストップでご提案します。

美味しいお茶をご用意して、シロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新オフィスの「字ときわ」でいつでもお待ちしております。大切な資産を最高のカタチで引き継ぐために、まずは気軽におしゃべりから始めましょうね。

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、正直で一番親切な不動産知識をお届けします！

さて、読谷村の地主様・家主様から、最近このようなおめでたい、そして切実なご相談をいただくことが増えています。

「子ども（または孫）が沖縄で家を建てることになったさぁ」 「若い夫婦だけだと今の資材高騰の時代、家づくりも大変だから、私が少し資金を援助してあげたいわけさ」 「でも、まとまったお金をポンとあげたら、ものすごい『贈与税』がかかるって本当ねぇ…？」

一生懸命働いて、あるいは先祖代々守ってきた土地を売って、可愛い我が子や可愛いお孫さんのために使ってあげたい。その親心、本当に素晴らしいですよね。

でも、日本の法律は厳しくて、何も知らずに普通にお金をあげてしまうと、国から高い贈与税の請求書が届いて大目玉を食らうことになります。

そこで今回は、宅建士である私たちが、提携する司法書士・行政書士の法律チームとガッチリ組んで皆様に必ずお伝えしている、「子どもや孫の家づくりのために、最大1,000万円まで税金が完全にタダ（無税）になる国の特別ルール」を正直に解説します！

1. 魔法のルール「住宅取得等資金の贈与税非課税特例」

難しい名前ですが、内容はとてもシンプルです。

「18歳以上の子ども、またはお孫さん」が自分で住むための家を新築したり、新しく買ったりするための資金としてお金をプレゼントする場合、最大1,000万円までは贈与税を1円も払わなくていいですよ！という、国が認めた臨時のボーナスルール（特例）です。

通常、1,000万円を普通にプレゼントすると、贈与税だけで170万円以上も国に持っていかれてしまいます（もったいないさぁね！）。

しかし、この特例を正しく使えば、その170万円を丸ごと、子どもたちのキッチンを豪華にしたり、お孫さんの子ども部屋の費用に充てたりできるわけです。

2. 「使っていない土地や軍用地」を売って、最高のバトンタッチを

「でも三ツ星さん、手元にそんなまとまった現金は今ないさぁ…」という地主様。 ここからが、私たち不動産プロの出番です！

今、読谷村や周辺地域で「名義は自分になっているけれど、誰も使っていなくて草が生え放題になっている土地」や「親から引き継いだ実家」はありませんか？

「あの眠っている土地を、三ツ星不動産で正直・親切な価格できちんと売却して【現金】にする。 そして、その売れたお金を、この特例を使って無税で子どもやお孫さんの建築資金に回してあげる」

これこそが、国への税金を1円も無駄にせず、大切な資産を次の世代の「笑顔」に変える、一番賢い資産のバトンタッチの方法なんです。

「まずはうちの土地がいくらで売れるか」の確認から

この特例を使うためには、家を建てるスケジュールの期限や、税務署への確定申告の手続きなど、いくつかの大事な法律の条件があります。

だからこそ、私たちは最初の売却査定の段階から、当社の提携する頼れる法律専門家チームとガッチリお手を組んで、スケジュールに遅れが出ないよう窓口一つで丸ごとリードします。

「まだ売るか決めてないけど、あの土地を売ったら孫の家づくりの足しになるかねぇ？」 「うちのケースでも、この無税の特例は使える？」

そんな段階でのご相談、大歓迎です！ 美味しいお茶をご用意して、シロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新オフィスの「字ときわ」でいつでもお待ちしております。大切なご家族の明るい未来のために、まずはゆっくり、安心できるお話をしましょうね。(^^♪

★★★続きはこちらへ↓(^^♪

「良かれと思って子どもに土地やアパートを名義変更したら、まさかの大増税！？」知らないと怖い贈与税の罠と、一番賢い裏ワザ

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新オフィスの「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」から、どこよりも正直な情報をお届けします。

最近始まった「相続登記の義務化」のニュースを見て、私たちのオフィスには多くの方がご相談に来られます。その中で、本当にたくさんの方が心の中でこう思われています。

「三ツ星さん、名義変更はしなきゃいけないと思うけど、まだ売るかどうか迷ってるわけさぁ。もし売らないとしたら、一体いくらの費用負担（手出し）があるの？」

不動産を売るなら「売れたお金」から費用を引けますが、売るか分からない段階だと「自分の財布からいくら出ていくのか」が一番怖いですよね。

今回は、宅建士である私たちが、提携する司法書士・行政書士の法律チームとガッチリ組んで行っている「本当の名義変更費用」を、どこよりも正直に、金額をオープンにして解説します！

1. 売らなくてもかかる「2つの費用」の正体

名義変更（相続登記）を専門家に頼んだときにかかるお金は、大きく分けて「国に払う税金（実費）」と「専門家へのサポート報酬」の2つだけです。

① 【実費】国に払う税金（登録免許税）

これは誰が手続きしても、自分でやっても絶対に一律でかかる国への税金です。 計算はシンプルで、「土地（建物）の固定資産税評価額 × 0.4%」。

• 例えば： 読谷村にある評価額1,000万円の土地なら、税金は4万円です。

• ※毎年春に届く「固定資産税の納税通知書」をオフィスにお持ちいただければ、私がその場で1分で計算しますのでご安心ください！

② 【報酬】専門家チームへのサポート費用

戸籍をすべて集めたり、親戚全員分の遺産分割の書類をミスなく作ったり、法務局へ申請を代行する費用です。 当社の提携法律チーム（司法書士・行政書士）と連携した一括サポートの場合、状況（親戚の人数や土地の筆数）にもよりますが、おおむね7万円〜15万円（税込）ほどが一般的な目安になります。

つまり、売るか迷っている段階でのトータルの手出し費用は、【国への税金 ＋ 専門家報酬】を合わせて、だいたい10数万円〜というのがリアルな実状です。

2. 「売るか迷っている人」を、絶対に急かしません

ここで、多くの方が「不動産屋に相談したら、この費用をタダにする代わりに強引に売らされるんじゃないか…」と警戒されます。

三ツ星不動産は、そんな強引なことは100%いたしません！

私たちは、ステップを完全に分けて考えています。

「まずは2027年3月の期限までに、10万円の罰金を回避して名義を綺麗にすること。そこに集中しましょう。 名義があなたのものになってから、数ヶ月、あるいは数年かけて、ゆっくり『これからこの土地をどうしようね〜』と家族で話し合えばいいさぁね」

これが私たちのスタンスです。 名義変更だけの手続きでも、私たちの提携専門家チームが全力でサポートしますし、売却を無理に勧めることは絶対にありません。

「まずは見積もりだけ」で大歓迎です！

「うちの土地の場合、国への税金はいくらになる？」 「親戚が多いんだけど、サポート費用はどのくらい？」

それを確認するためだけに、新オフィスの「字ときわ」へお気軽にお越しください。

複雑な数字のお話も、じっくり分かりやすく整理して、マイペースなシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、皆様の「安心の予算立て」を正直にお手伝いいたします。(^^♪

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新オフィスの「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」から、どこよりも正直な情報をお届けします。

これまで、親や祖父母から引き継いだ土地の「相続登記の義務化」について、罰金を回避する猶予のルールなどをお話ししてきました。

「じゃあ、三ツ星さんに相談したら、具体的にこれからどういう流れで進んでいくわけ？」 と疑問に思われる地主様のために、今回は売却のゴールまで迷わず進める「5つのステップ」を分かりやすく解説します！

実は、不動産の名義変更はとても複雑ですが、当社の提携する司法書士や行政書士の法律チームと、宅建士である私たちがガッチリお手を組んで、あなたをリードしますのでご安心ください。

【丸投げでOK】相続登記から売却までの最短ルート

地主様がやることは非常にシンプルです。私たちが窓口となり、以下の流れを一つずつエスコートします。

■ ステップ1：古い戸籍の取り寄せ（専門家チームと連携）

名義人（亡くなった方）の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍や、相続人全員の戸籍を集めます。

• 私たちのサポート： 遠方の役場からの取り寄せなど、ややこしい手続きは当社の提携専門家チームが動きます。皆様があちこちの役場を走り回る必要はありません。

■ ステップ2：名義の特定と財産調査

毎年春に届く「固定資産税の納税通知書」などをお預かりし、法務局で現在の正確な土地のデータ（登記事項証明書）を確認して、今の状況を正しく整理します。

■ ステップ3：遺産分割協議書の作成（親戚のハンコ集め）

集まった戸籍をもとに、「この土地は〇〇さんが引き継ぎます」という法律文書（遺産分割協議書）を、提携の専門家がミスなくバチッと作成します。親戚の方々へのスムーズな説明の段取りも、私たちが一緒に考えます。

■ ステップ4：法務局へ登記申請（名義変更の完了）

揃った書類を法務局へ提出し、正式に名義をあなたへと切り替えます。

■ ステップ5：名義が変わった後、ゆっくり「これから」を決めましょう！

名義があなたに変わった瞬間、ようやくその土地を自由に動かせるようになります。ここで初めて、スタートラインに立てるわけです。

三ツ星不動産は「売りたい」の前の「困った」を丸ごと背負います

普通の不動産屋は「名義変更が終わってから、売るときにまた来てくださいね」と、面倒な手続きをお客様に丸投げしがちです。

しかし、三ツ星不動産は、代表自身が法律の資格（行政書士）を持つバックボーンがあり、信頼できる専門家たちとワンストップのチームを組んでいます。だからこそ、「何から手をつけていいか分からない」という最初の段階から、最後の売却まで窓口一つで全てをお任せいただけるのです「親の土地、名義がそのままで心配さぁね…」という方は、ぜひ新オフィスの「字ときわ」へ書類を持って遊びにきてください。

美味しいお茶をご用意して、シロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、あなたの心の荷物を軽くするためにいつでもお待ちしております。

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新オフィスの「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」から、どこよりも正直な情報をお届けします。

最近始まった「相続登記の義務化」のニュースを見て、私たちのオフィスにこんな飛び込みのご相談がありました。

「三ツ星さん、うちの親（またはおじいちゃん）が亡くなったの、もう3年以上も前さぁね。これって、もう今すぐ10万円の罰金がかかってしまうわけ！？」

これ、本当に多くの方が勘違いをして、夜も眠れないほど不安になっています。

結論からハッキリ言います。 「今（2026年6月）なら、まだ1円も罰金はかかりません！完全にセーフです！」

安心しましたか？ でも、なぜセーフなのか、そして「いつまでに動かないと本当にアウトになるのか」を、行政書士でもある代表が正直に分かりやすく解説します！

1. 過去の放置には「3年間の猶予」がある！

2024年4月からスタートしたこの義務化ルール、実は「法律が始まる前にお亡くなりになったケース（過去の相続）」についても、ちゃんと国が優しい救済措置を用意しています。

大昔に亡くなってずっと放置されている土地については、一律で【2027年3月31日まで】に名義変更をすれば、ペナルティは一切なし！ということになっているんです。

カレンダーを見てみてください。今は2026年の6月。 つまり、リミットである2027年3月末まで、まだ約9ヶ月ほどの猶予が残っているんです！ だから今すぐパニックになる必要は1ミリもありません。

2. ただし！「あと9ヶ月」は、不動産の世界では一瞬です

「なーんだ、じゃあ来年の3月まで放っておいていいさ」と思った方……ここが一番怖い罠です！

3年以上、あるいは何十年も名義が変わっていない土地は、いざ手続きをしようと戸籍をたどると、親戚が何十人も出てきたり、県外や海外に移住していて連絡がつかなかったりすることが本当によくあります。

この「戸籍集め」や「親戚の話し合い」には、平気で3ヶ月〜半年の時間がかかります。 ギリギリになってから動き出すと、2027年3月のリミットに間に合わなくなり、本当に罰金の対象になってしまう危険があるんです。

三ツ星不動産が、その「9ヶ月」を全面サポートします！

リミットが迫っているからといって、焦って親戚と揉める必要はありません。

行政書士の資格を持つ三ツ星不動産なら、

1. まずは期限に間に合わせるための「罰金ストップの手続き（相続人申告登記）」をサッと行い、

2. その後、時間をかけて「ややこしい古い戸籍の取り寄せ」や「正直な売却査定」をワンストップで進めることができます。

「3年以上経っているから、もう手遅れかもしれない…」と諦める前に、まずは新オフィスの「字ときわ」へ書類を持ってきてみてください。

美味しいお茶をご用意して、シロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、あなたの「あと9ヶ月の安心」を全力でお守りします！(^^♪

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、正直で一番親切な不動産知識をお届けします！

さて、最近ニュースなどでも耳にすることが増えたかと思いますが、国を挙げた大きなルール変更である「相続登記（名義変更）の義務化」が始まっています。

読谷村の地主様からも、 「じいちゃん名義のままの土地があるんだけど、これって法律違反になるわけ！？」 「罰金がかかるって本当ねぇ…？」 という切実なご相談が、新しい「ときわ」のオフィスに次々と寄せられています。

結論から言うと、正当な理由なく放置していると、10万円以下の過料（罰金のようなもの）を科される可能性があります。

「でも、手続きって難しそうさぁ…」と不安なあなたへ、行政書士（法律のプロ）でもある代表が、義務化のポイントと「一番ラクに解決して売却する方法」を正直に解説します！

1. 「相続登記の義務化」って、結局どういうこと？

ざっくり言うと、「不動産を相続（親や祖父母が亡くなって引き継ぐこと）したと知った日から、3年以内に名義変更の手続きをしなさいよ」というルールです。

恐ろしいのは、「これから相続する土地」だけではありません。「大昔に亡くなったおじいちゃん名義のまま、ずーっと放置している読谷の土地や軍用地」もすべて対象になります。

「うちは身内だけで揉めてないから大丈夫さぁ」と思っていても、名義がそのままなだけでルールの対象になってしまうのが、今回の義務化の怖いところなんです。

2. なぜ放置すると「売りたいときに売れない」のか？

罰金も怖いですが、不動産屋として一番お伝えしたい落とし穴は、「いざ売りたいと思ったときに、手続きが複雑すぎて売るチャンスを逃す」ということです。

おじいちゃん名義のまま30年、40年と放っておいた土地は、いざ名義を変えようと戸籍をたどると、相続権のある親戚が日本全国に20人も30人も散らばっている…という状態が本当によくあります。

会ったこともない親戚全員から「実印」と「印鑑証明」をもらわないと、名義は1ミリも変えられませんし、亡くなった方の名義のままでは1円でも売却することは絶対にできません。

★三ツ星不動産だからできる、地主様のための「ワンストップ解決」

大手の不動産会社や一括査定サイトに相談すると、「まずは司法書士さんか行政書士さんのところへ行って、名義を変えてからうちに来てくださいね〜」と、面倒な手続きは丸投げされるのが普通です。

役場や法務局、専門家の事務所をあちこち走り回るだけで、地主様はヘトヘトになってしまいますよね。

ですが、三ツ星不動産は違います。 代表自身が行政書士として登録しているため、「ややこしい古い戸籍の取り寄せ」から「遺産分割の書類作成」、「名義変更の手続き」、そして「正直な不動産売却」まで、窓口一つで丸ごと一括でサポートできます！

地主様があちこちへ行く必要は一切ありません。

「まずは調べてみるさぁ」で大歓迎です！

「まだ売るか決めてないけど、名義がどうなっているかだけ確認してほしい」 「じいちゃんの土地、罰金の対象になってないか心配さぁね」

そんな段階でのご相談、大歓迎です！読谷村役場へのお買い物のついでに、ぜひ新オフィスの「字ときわ」へふらっとお立ち寄りください。

複雑な法律のお話も、難しい言葉は使わずに、美味しいお茶をご用意して、シロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒にお待ちしております！(^^♪

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、正直で親切な不動産情報をお届けしております！

前回のブログで、今月（2026年6月）に土地や実家を売ったA様を例に、「今すぐ集めるべき確定申告の書類リスト」をお話ししました。

おかげさまで「クリアファイルを用意して領収書をまとめたさぁ〜」という嬉しいお声もいただいているのですが、次に地主様からよく聞かれるのがこの質問です。

「三ツ星さん、集めた書類を持って、最後は読谷村役場に行けばいいの？それとも税務署？」

これ、実は大手の不動産営業マンでも間違えて案内することがある、とても大事なポイントなんです。

結論からお伝えすると、不動産を売ったときの申告は、役場ではなく「税務署（沖縄税務署）」に行くのが大原則です！

今回はその理由と、来年の春に税務署の恐ろしい大行列に並ばなくて済む「賢い裏ワザ」を、行政書士でもある代表が正直に解説します。

1. なぜ「読谷村役場」ではなく「税務署」なの？

確定申告の時期になると、読谷村役場でも特設の受付会場が作られますよね。「近いし、いつも行っている役場の方が安心さぁ」と思う気持ちはとてもよく分かります。

しかし、役場の窓口は主にサラリーマンの医療費控除や、年金をもらっている方の申告など「比較的シンプルな計算」を想定して準備されています。

一方で、土地や建物を売ったときの計算（譲渡所得）や、「3000万円特別控除」のような専門的な特例は、法律のルールがとても複雑です。 そのため、せっかく書類を持って役場に行っても、「これは専門的な計算が必要なので、58号線を下がって沖縄税務署に行ってくださいね〜」と言われて、二度手間になってしまうケースが本当に多いのです。

ですから、不動産を売ったときは、最初から管轄である「沖縄税務署」を目指すのが確実です。

2. 来年の春に「何時間も並ばない」ための2つの裏ワザ

とはいえ、2月〜3月の確定申告シーズンの沖縄税務署は、お正月の初詣かと思うくらいもの凄く混み合います。大切な地主様が何時間もパイプ椅子に座ってヘトヘトになってしまうのは、私たちも心が痛みます。

そこで、税務署の行列を完全にスルーできる2つの賢い裏ワザをご紹介します。

【裏ワザ①】「郵送」でポストにポイッと出す

わざわざ窓口に並ばなくても、お家で完成させた確定申告書と、集めた証拠書類（売買契約書のコピーなど）を封筒に入れて、沖縄税務署宛てに郵送で送るだけで手続きは受け付けてもらえます。これなら、お家から一歩も出ずに完了です！

【裏ワザ②】スマホやパソコンからデータで送る（e-Tax）

いま、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」というホームページがものすごく進化しています。 画面の指示に従って、売れた金額や仲介手数料をパチパチと打ち込んでいくだけで、なんと「3000万円の引き算」までシステムが自動で正確にやってくれるんです。完成したら、そのままスマホからボタン一つで税務署へ送信（電子申告）して終わりです。

三ツ星不動産からの、一番正直なメッセージ

不動産を売るという人生の一大イベントは、「買い手が見つかって、お金が振り込まれたら終わり」ではありません。 次の年の春に、この確定申告を無事に終えて、税金の手続きがすべて完了するまでが本当のゴールです。

多くの不動産屋は、売買契約が終わったら「あとは税理士さんに自分で聞いてくださいね〜」と手を引いてしまいますが、私たちは違います。

代表自身が法律のプロ（行政書士）ですので、売却のサポートはもちろん、

「来年の春、パソコンの操作や書類の書き方が難しければ、うちのオフィスに資料を持ってきてくださいね。美味しいお茶を飲みながら、一緒に画面を見ながら申告書の作成をお手伝いしますよ！」

というところまで、地主様に徹底的に寄り添います。（只今勉強中ですが…(^^♪）

「売りっぱなしにしない、最後の1歩まで絶対に迷わせない」

それが、三ツ星不動産が読谷村の皆様にお約束する「正直・親切」のカタチです。 新しくなった「字ときわ」のオフィスで、シロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、皆様のご相談をいつでもお待ちしております。まずはゆっくり、安心できるお話をしましょうね。

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、地元の皆様へ正直で親切な不動産知識をお届けしております！

先祖代々の土地や、親から引き継いだ軍用地、実家などを大切に守ってきた読谷村だからこそ、売却のご相談を受けるときに一番多いお悩みがこれです。

「親から相続した（あるいは生前贈与された）土地を売りたいんだけど、親が大昔にいくらでその土地を買ったのか、契約書も何もないから全然わからないさぁね……」

結論から言います。買ったときの契約書がなくても、あきらめて高い税金をそのまま払う必要はありません！

今回は、行政書士としての法律知識を活かして、大昔の契約書がない相続土地を売るときに、税金で大損しないための具体的な解決策を正直に解説します。

1. 【大原則】相続した土地の税金は「親の条件」を引き継ぐ

まず知っておいていただきたいのは、税金のルールでは「亡くなった親（またはおじいちゃん）が、その土地を最初に買い取ったときの金額」が、そのままあなたの「買った金額（取得費）」になる、ということです。

あなたが相続手続きのときに払った費用などは関係なく、あくまで「大昔に親がいくらで買ったか」が勝負になります。

「じゃあ、その親の契約書がない場合はどうなるの？」というときのために、3つの解決策があります。

2. 契約書がないときの3つの解決策

① 【王道】「売れた金額の5%」を買い取った金額にする

国税庁が決めている一番ポピュラーなルールです。どうしても買った金額が分からない場合、「売れた金額の5%」で買ったことにして計算していいよ、ということになっています。

• 例えば： 土地が2,000万円で売れた場合、その5%である100万円が「親が買った金額」になります。

• 注意点： これを使うと、残りの1,900万円がすべて「儲け（利益）」とみなされてしまうため、そのままでは税金が非常に高くなってしまいます。

② 親の引き出しから「当時の相場」が証明できる古い紙切れを探す

契約書そのものが無くても、当時の金額が客観的に証明できれば、税務署に認めてもらえるケースがあります。

• 親の古い「通帳のコピー」（当時、土地代金として大金が引き落とされた履歴）

• 売り主からもらった手書きの古い「領収書」

• 当時の不動産のパンフレットや、路線価などの公的データから逆算する方法

「あきらめて高い税金を払う前に、まずはじいちゃんの古い金庫や引き出しを、私と一緒に泥臭く探してみましょうね！」とお伝えしているのは、この1枚の紙で税金が何百万円も変わるからなんです。

③ 不動産鑑定士に「鑑定評価」をしてもらう

少し費用はかかりますが、不動産の専門家（不動産鑑定士）の先生に依頼して、「この土地の当時の価値は〇〇万円だったはずだ」という公的な証明書を作ってもらい、税務署に提出する方法もあります。

三ツ星不動産が教える、最大の「裏ワザ」

もし、古い紙切れも見つからず、①の「5%ルール」になってしまって大きな利益（儲け）が計算上出てしまったとしても、まだあきらめないでください。

ここで、一昨日にお話しした「3000万円特別控除（税金が0円になる特例）」を組み合わせるのです！

たとえ契約書がなくて「利益が1,900万円」になってしまったとしても、マイホームや相続した空き家の特例が使えれば、その1,900万円の利益を丸ごと0円に相殺して、税金を完全にゼロにすることができます。

大手の一括査定サイトや、売るだけの不動産屋は「契約書がないなら5%ですね」と冷たく終わらせがちですが、私たちは行政書士の法律知識をフルに活かして、特例が使えるかどうかまでトータルであなたに寄り添います。

大切な先祖代々の土地だからこそ、最後まで守り抜く

不動産を売るということは、大切な資産を次の世代へ繋ぐ大切な儀式です。 「古い土地だから税金が怖いさぁ…」と一人で悩まずに、まずは新しくなった「字ときわ」のオフィスへお気軽にお持ち込みください。

複雑な相続や昔の書類の整理も、美味しいお茶をご用意して、看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒にお待ちしております！

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー子、ミー太郎の3匹と一緒に、新しくなった「読谷村字ときわ40番地4（ピオニエーレ101号）」のオフィスから、正直・親切な情報をお届けしております！

つい先ほど、オフィスであるお客様から、非常に素晴らしいご質問をいただきました。 「今月（2026年6月）に土地を売ったんだけど、来年の確定申告に向けて、今から何を準備しておけばいいの？」

これ、本当に素晴らしいタイミングのご質問です！ 不動産を売った確定申告は「来年の春（2027年春）」なので、まだ先のことのように思えますよね。しかし、「売却した直後の今しか手に入らない書類」や「今キープしておかないと無くしてしまう領収書」が山ほどあるんです。

直前になって「書類がない！税金が安くならない！」とパニックにならないために、行政書士でもある代表が、今すぐカバンや引き出しに確保すべき「確定申告の準備リスト」を正直に解説します！

【今すぐ保管！】確定申告で税金を安くするための「3つの神器」

土地が売れたときに残る書類や領収書は、すべて「税金を安くするための経費（譲渡費用）」として国に認めてもらうための最強の武器になります。今すぐ一つのクリアファイルにまとめて保管してください。

① 売ったとき・買ったときの「売買契約書」

• 今月売った契約書： 手元にあると思いますが、絶対に無くさないでください。

• 昔その土地を買ったときの契約書： これも大事です！「いくらで買ったか」が分からないと、売った金額のほとんどが儲け（利益）とみなされ、高い税金がかかってしまいます。「おじいちゃんの代の土地だから契約書なんてないさぁ…」という方は、今すぐ三ツ星不動産へご相談ください。別の証明方法を一緒に探します！

② 仲介手数料などの「領収書」

不動産会社に払った仲介手数料の領収書は、立派な経費になります。他にも、売るためにかかった以下の領収書はすべて保管してください。

• 測量費の領収書（隣の土地との境界をはかるために払ったお金）

• 建物の解体費の領収書（古い実家を壊して更地にして売った場合）

• 契約書に貼った収入印紙の領収書

③ 前回のブログでもお話しした「ライフラインの利用明細」

別居している実家を売った方で、「3000万円の特別控除（税金0円の特例）」を使いたい方は、沖縄電力や読谷村役場の上下水道課から「直近までちゃんと使っていた実績（使用量の明細）」を今のうちに手配するか、当時の領収書を保管しておきましょう。時間が経つと、再発行の手続きがどんどん面倒になります。

代表からの「正直アドバイス」：2026年中に売った方は、今すぐファイルを1個作って！

不動産の確定申告に必要な書類は、一般的なサラリーマンの医療費控除などとはワケが違います。書類が1枚足りないだけで、数十万円、下手をすれば何百万円も税金が変わってしまうのが不動産の世界です。

今月（2026年6月）に無事にお引き渡しが終わったA様、本当におめでとうございます！ まずは「確定申告用」と書いたクリアファイルを1冊用意して、関係する紙をすべてそこに放り込むことから始めてみてください。これだけで、来年の春の安心感が100倍変わります。

「この領収書って経費になるのかねぇ？」「昔の契約書がなくて困っているさぁ」という方は、書類が迷子になる前に、ぜひ新しくなった「字ときわ」の私たちのオフィスへお持ち込みください。

行政書士の法律知識を活かして、代表がその場で「これはいるやつ、これはいらないやつ」と、美味しいお茶を飲みながら一緒に整理させていただきます。

シロ、ブー、ミーの3匹と一緒に、皆様の「売りっぱなしにしない、最後まで安心な売却」を全力でサポートいたします！

こんにちは！読谷村の三ツ星不動産です。 本日も看板犬のシロ、ブー、ミーの3匹と一緒に、読谷の皆様に一番正直で、一番親切な不動産会社を目指して元気に営業しております！

これまで2回にわたって、住んでいた家や実家を売るときに税金がガツンと安くなる「3000万円の特別控除」について、本当の合格ラインや必要書類をお話ししてきました。

おかげさまで地主様からも「勉強になったさぁね〜」と大好評なのですが、実は、この特例について最後にして最大の勘違いをされている方が非常に多いんです。

それは、 「三ツ星さんの言う通りに手続きして、計算したら税金が0円になったよ！じゃあ、もう何もする必要はないさぁね？」 という思い込みです。

結論から言います。税金が0円になったとしても、絶対に「確定申告」をしなければいけません！ これを知らずに放っておくと、後から税務署から恐ろしい通知が届くことになります。今回はその理由と、具体的な手続きの流れを分かりやすく解説します。

1. 「確定申告をする」のが、特例を使うための絶対ルールです

税務署というところは、「あなたが心の中で計算して0円になったこと」を知りません。

国税庁のルールでは、「確定申告書を出してくれた人だけ、3000万円安くしてあげるよ」ということになっています。

もし、「税金がかからないから、何も出さなくていいや」と放ったらかしにしていると、数ヶ月後に税務署から、 「あなたが売った土地の税金、3000万円の引き算をしない状態で、満額で何百万円もかかっていますよ。今すぐ払いなさい！」 という、ペナルティ付きの恐ろしい請求書（お尋ね）が届いてしまうのです。

「0円だからこそ、申告が必要」――これだけは絶対に忘れないでくださいね。

2. いつ、どこで、どうやって手続きするの？

手続きのタイミングは、マイホームが売れた「翌年の2月16日〜3月15日」の間です。

読谷村の物件であれば、基本的には58号線を少し南に下がったところにある「沖縄税務署」が管轄になります。

手続きの流れは大きく分けて3つのステップです。

• ステップ①：証拠書類を集める ・売買契約書のコピーや、・法務局で取る登記簿謄本、そして前回お話しした・「沖縄電力や読谷村の水道課から取った、本当に住んでいた証拠（利用明細）」などを揃えます。

• ステップ②：確定申告書を出して完了（利益が3000万円以下の場合） 書類を揃えて「特例を使います」という申告書を税務署に提出します。最近はスマホやパソコンから自宅でパパッと出せる「e-Tax（電子申告）」がとても便利です。利益が3000万円ぴったり、あるいはそれ以下であれば、この提出だけで終わりです。お金を払う必要はありません！

• ステップ③：超えた分だけ税金を納める（利益が3000万円を超えた場合） もし、実家がものすごく高く売れて、経費を引いた利益が3500万円だった場合は、3000万円を超えた「500万円分」に対してだけ税金がかかります。その分の税金だけ、3月15日までに銀行やコンビニで納付します。

三ツ星不動産からの、正直なメッセージ

不動産を売るという大仕事は、「買主様が見つかって、お金が振り込まれたら終わり」ではありません。 次の年の春に、しっかり確定申告を無事に終えるまでが本当のゴールです。

ネットの一括査定や、売ることしか考えていない不誠実な不動産屋は、契約が終わったら「あとは税理士さんに自分で聞いてくださいね〜」と冷たく手を引いてしまうことがよくあります。

ですが、私たち三ツ星不動産は、行政書士としての法律知識をフルに活かして、売却のご相談から、この最後の「確定申告の準備」まで、ずっとお客様の隣に並走してサポートいたします。必要であれば、地元の信頼できる税理士の先生を繋ぐことも可能です。

「売った後まで、絶対に後悔させない、迷わせない」

それが、私たちが読谷村の皆様にお約束する「正直・親切」のカタチです。 大切な資産の処分で少しでも不安なことがあれば、いつでもシロ、ブー、ミーの3匹と一緒に、比謝のオフィス（ピオニエーレ101号）でお待ちしております。美味しいお茶を飲みながら、まずはゆっくりお話ししましょうね。(^^♪