中古の建物を案内してもらったら”確認”すること！(^^♪

中古の建物を購入する際、新築とは異なる様々な注意点があります。価格が魅力的な一方で、見えないリスクや将来的な費用が発生する可能性があるため、慎重な検討が必要です。沖縄県読谷村で中古建物を購入する場合も、一般的な注意点に加えて、地域特有の気候や環境要因を考慮することが大切です。

ここでは、中古建物を購入する際に特に気を付けなければならないことを、分かりやすく解説します。

1. 建物の状態を徹底的に確認する（プロの目で）

中古建物の最大の注意点は、建物の状態です。見た目は綺麗でも、見えないところに問題が潜んでいる可能性があります。

• 構造上の問題（老朽化、傾き、ひび割れなど）:
  • 基礎・柱・梁などの主要構造部: 建物の耐久性や耐震性に直結する部分です。大きなひび割れ、鉄筋の露出、腐食などがないか確認しましょう。
  • 建物の傾き: 床が傾いている、ドアや窓の開閉がスムーズでない場合、地盤沈下や構造の歪みが原因の可能性があります。簡易的な傾斜測定器で確認したり、ビー玉を転がして傾きを確認する方法もあります。
  • 築年数と工法: 築年数が古い建物は劣化が進んでいる可能性があります。木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、工法によって耐久性やメンテナンスのポイントが異なります。
• 雨漏り・水漏れ:
  • 屋根・外壁: 雨漏りの痕跡（天井や壁のシミ、カビ、変色）がないか。外壁のひび割れや塗装の剥がれがないか。屋根材のズレや破損がないか。
  • 給排水設備: キッチン、浴室、トイレなどの水回りで水漏れがないか、異音や異臭がないか。配管のサビや劣化がないか。
• シロアリ・害虫被害:
  • 床下・木部: シロアリの食害痕（蟻道、木くずなど）がないか。湿気がこもりやすい場所や、木部の腐食がないか。沖縄は温暖なため、シロアリ被害のリスクが高い地域です。
• 断熱性・気密性:
  • 窓のサッシやガラスの種類、壁や天井の断熱材の有無などを確認し、冬の寒さや夏の暑さに耐えられるか検討しましょう。沖縄の強い日差しや高い湿度に対応できるかどうかも重要です。
• アスベスト・土壌汚染の可能性:
  • 古い建物の場合、アスベストが使用されている可能性があります。また、過去に工場などがあった土地では土壌汚染の可能性もゼロではありません。売主や不動産会社に確認し、必要な場合は調査を検討しましょう。
• 【重要】ホームインスペクション（住宅診断）の利用:
  • これら建物の状態を素人が全て見抜くのは非常に困難です。建築の専門家（建築士など）に依頼するホームインスペクション（住宅診断）の利用を強くおすすめします。 専門家が建物の劣化状況や欠陥の有無を客観的に診断してくれます。費用はかかりますが、後々の高額な修繕費用やトラブルを防ぐための保険と考えましょう。

2. 耐震性を確認する

地震大国である日本では、建物の耐震性は非常に重要です。

• 新耐震基準・旧耐震基準: 1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」に適合しているとされます。それ以前の建物は「旧耐震基準」で建てられており、現在の基準を満たしていない可能性があります。
• 耐震診断・耐震補強: 旧耐震基準の建物の場合、耐震診断を受けて現状を把握し、必要であれば耐震補強工事を検討する必要があります。耐震診断や補強工事には費用がかかりますが、自治体によっては補助金が出る場合もあります。また、耐震基準適合証明書を取得できれば、住宅ローン控除などの税制優遇を受けられる場合があります。

3. 法的な制限や権利関係を確認する

建物だけでなく、土地や法的な側面も確認が必要です。

• 用途地域・建ぺい率・容積率: 将来の建て替えや増改築を考えている場合、これらの都市計画法上の制限によって、希望通りの建物が建てられない可能性があります。
• 再建築不可物件: 敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していないなどの理由で、現在の建物を解体した場合、新しい建物を建てられない「再建築不可物件」が存在します。このような物件は価格が安い傾向がありますが、将来の売却や利用に大きな制約がかかります。
• 接道義務: 敷地が道路に接しているか、接している場合その道路が建築基準法上の道路に該当するかを確認しましょう。
• 私道負担: 敷地が私道に接している場合、その私道は誰の所有で、通行や掘削（水道管工事など）に承諾や費用が必要かを確認しましょう。
• 越境物: 隣地との境界上に、電線、樹木、建物の一部などが越境していないか。越境物があると、将来のトラブルの原因になることがあります。
• 増改築履歴: 過去に増改築が行われている場合、それが建築確認申請を行って合法的に行われたものか確認しましょう。違反建築物である場合、ローンが組めなかったり、将来売却が困難になったりする可能性があります。
• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）: 売主が負う責任について確認しましょう。民法改正により「契約不適合責任」となり、買主の権利が拡大しました。売買契約書に、どのような不具合について、どれくらいの期間、売主が責任を負うのかが明記されています。個人が売主の中古住宅では、免責や責任期間が短期間（2～3ヶ月程度）に設定されていることが多いため、注意が必要です。

4. 費用を把握する（見えない費用）

車両本体価格以外にも様々な費用がかかります。

• 購入時の諸費用: 仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税の清算金など、車両本体価格以外にも多くの費用がかかります。
• リフォーム・リノベーション費用: 快適に暮らすために、購入後にリフォームやリノベーションが必要になる場合があります。その費用も考慮に入れて予算を組みましょう。
• 引っ越し費用: 新居への引っ越しにかかる費用も忘れずに計上しましょう。
• 火災保険・地震保険料: 必須の保険です。
• 住宅ローン関連費用: 融資手数料、保証料、団体信用生命保険料など。

5. 周辺環境・立地を確認する

建物そのものだけでなく、その周囲の環境も重要です。

• 騒音・振動: 幹線道路、鉄道、飛行場、工場、商業施設などが近くにないか。日中の内覧では気づきにくい騒音がある場合もあります（例：夜間の交通量、周辺施設の営業時間外の音など）。沖縄県読谷村の場合、米軍基地周辺の騒音も確認が必要です。
• 日当たり・風通し: 季節や時間帯によって日当たりや風通しが変わるため、複数回内覧する、または周辺環境をよく確認しましょう。沖縄の強い日差しや高温多湿な気候を考慮し、風通しは非常に重要です。
• 嫌悪施設: 近くにゴミ処理場、変電所、墓地、工場など、生活環境に影響を与える可能性のある施設がないか確認しましょう。
• 浸水・土砂災害リスク: ハザードマップなどで、購入を検討しているエリアが水害や土砂災害のリスクが高い地域ではないか確認しましょう。沖縄は台風が多いため、浸水リスクは特に注意が必要です。
• 学校区・公共施設・商業施設: 子供がいる場合は学区、病院、スーパー、コンビニ、公園、公共交通機関など、生活に必要な施設の利便性を確認しましょう。
• 近隣住民との関係: 不動産会社を通じて聞くことは難しいですが、近隣に問題のある住民がいないか、周辺の雰囲気を知るために時間帯を変えて訪れるなどの工夫も有効です。

6. 沖縄県読谷村の地域特性を加味する

• 塩害対策: 海が近い読谷村では、塩害による建物の劣化（外壁の塗装剥がれ、金属部のサビ、室外機の劣化など）が進んでいる可能性があります。定期的なメンテナンス履歴や、塩害対策が施されているかを確認しましょう。購入後に塩害対策費用が発生することも考慮に入れるべきです。
• 台風対策: 台風が多いため、屋根や外壁、窓ガラス、雨戸（シャッター）などの耐風性が重要です。過去の台風被害の有無や、補強状況を確認しましょう。
• 湿気・カビ対策: 高温多湿な気候のため、建物内部の湿気対策やカビの発生状況を確認しましょう。換気システムや断熱材の有無、床下の状態なども重要です。
• シロアリ対策: 沖縄はシロアリ被害が多い地域です。定期的な防蟻処理が行われているか、履歴を確認しましょう。

7. 契約内容をしっかり確認する

• 重要事項説明書: 不動産会社から渡される重要事項説明書は、建物の法的な制限や設備状況、契約不適合責任など、非常に重要な情報が記載されています。不明な点は必ず質問し、納得いくまで確認しましょう。
• 売買契約書: 契約不適合責任の範囲や期間、引渡し条件、代金支払いスケジュールなど、全ての内容を理解した上で署名・押印しましょう。

中古建物購入は、価格のメリットがある一方で、新築にはないリスクが伴います。これらの注意点を踏まえ、焦らず、複数の専門家の意見も聞きながら、慎重に検討を進めることが、後悔しない中古住宅選びの鍵となります。